退去時の敷金精算トラブルについて

 はじめに

　長年住んでいた賃貸住宅を退去する時に遭遇する退去精算・・・　これも賃貸住宅トラブルの上位にあります。
賃貸住宅に住んだことのある方であれば一度は耳にしたことがある「原状回復義務」という用語
　では原状回復義務とは一体どんな意味なのでしょう？
ざっくりというと賃貸住宅の契約者が退去する際に、住んでいた部屋の損傷した部分を回復する義務のことをいいます。
　今回は事例をもとに説明していきたいと思います。

事　　例

　賃借人　A氏
　間取り：１K
　賃　料：50,000円（共益費込み）
　敷　金：100,000円
　礼　金：50,000円
A氏は転職にあたり、4年間入居したアパートを退去することになりました。退去日当日、不動産業者による室内の損傷箇所をチェックするため立ち会い、退去に伴う原状回復費用についてはA氏の実家に請求書を送ることになりました。後日A氏の元に、『原状回復費用の請求書』が届きました。そこにはなんと、最初に支払った敷金100,000円以上の金額、125,000円と書かれていました。
請求書の内訳は・・・
室内クリーニング費用　30,000円
居室壁クロス貼替費用　50,000円
木枠塗装費用　　　　　25,000円
エアコン洗浄費用　　　20,000円

A氏が入居したとき壁紙は新品ではなく前入居者が退去したときの状態でした。またA氏はたばこも吸う人ではありませんでした。
不動産業者に確認の電話を入れましたA氏の主張は聞いてもらえず、立ち会いの時に何も言わないで今になっていうのはおかしいと言われる始末・・・
A氏はこんなに高額な請求が来るとは立ち会いの時は考えていませんでしたし、ひどい住み方をした覚えはないし、せいぜい敷金の金額の範囲内であろうと思っていました。
結局A氏は、退去立ち会い時に何も言わなかった自分にも非があり、揉めるもの面倒なので「仕方ないね」と、請求された金額を支払うことにしました。

A氏は支払わなければならなかったのか？

結論から言いますと、今回の事例では請求された全額を支払う必要はなかった可能性が大きいと考えられます。
賃貸借契約における「原状回復」とは、決して入居する前と同じ状態に戻すという意味ではありません。
以前はこの原状回復に対する考え方が非常に曖昧だったため、退去時の敷金精算・原状回復に関するトラブル事例が多発していました、このことを背景に国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表し、原状回復に対する考え方、退去精算に対する指針を明記しました。
その内容としては、
経年劣化や通常の使用による損耗などは、賃料に含まれる。
賃借人による故意・過失、注意義務違反など、通常の使用を超える使用で汚損又は破損した場合は、賃借人の
負担とする。
　このような内容が記載されています。

A氏のように入居前に壁紙も新品ではなく、特に壁に傷をつけた覚えもなく、普通に生活していく中での汚れや日焼けは壁紙の貼替費用をA氏が負担する必要はありません。
もう一つあまり聞きなれない「注意義務違反」というのは例えば、部屋の掃除をしていなかった、部屋の換気を一切しなかったため、このことによって、壁紙にカビが発生したという場合は注意義務違反となります。
　しかし、ここでも重要なのは、仮に賃借人に善管注意義務違反があったからといってA氏のように入居時新品でない壁紙をA氏が新品にしなければいけないなんておかしいですよね。

　今回の場合、A氏が敷金精算費用に対し仮にガイドラインをもとに交渉していたら、退去時に請求された費用全額支払う必要はなかったと思われます。（逆に敷金100,000円がA氏に返還された。）

さて、ここでおさえておかなければいけないのが、「原状回復に関するガイドライン」は、あくまで「ガイドライン」。一応こんな感じで退去時の敷金精算をしてくださいね。という程度のもので法的効力はありませんでした。仮にこれから外れた範囲で原状回復を求められたとしても、当事者が合意すれば問題ありません。
もし、「不当な請求された」と訴えた場合、最近は賃借人の主張が認められるケースは増えていますが、結局は裁判官次第で訴えを提起しないと結果はわかりませんでした。

明るいニュース

２０２０年に民法改正されます。これにより、賃貸住宅事情にも大きな変化となるでしょう。
その一つが、「敷金の定義」・「原状回復義務」について明文化されます。

賃貸住宅を契約する場合、多くの場合「敷金・礼金」が発生します。礼金はその名の通り、家主さんに支払う謝礼金のことで、退去時に返金するものではありません。一方、敷金の返金に関しては、これまで原状回復同様、その定義が非常に曖昧でした。しかし、今回の民法改正により、「敷金は賃貸契約終了時に、原則全額返還される」ということが義務付けられることになります。
ほとんどの方は敷金とは、「退去時に原状回復にかかる費用を敷金から差し引いた金額が戻ってくる」と思っていたのではないでしょうか。
敷金とは、賃貸借契約時に「担保」として位置づけされています。言葉を変えると、「デポジット」とのようなものです。
　今回の民法改正により、これまで曖昧であった敷金の意味・原状回復についてはっきりしたと思います。

　今日はここまで。本日も読んでいただきありがとうございました。